Kira Artış Oranı ve TBK 344: Tavan Sonrası Dönemde Kurallar

Kira artış oranı, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların başında gelir. Konut kiralarına uygulanan yüzde 25'lik geçici tavanın sona ermesiyle birlikte, uygulama yeniden Türk Borçlar Kanunu'nun genel rejimine döndü. Bu rehberde TBK 344'ün kurallarını ve pratikte nasıl uygulandığını ele alıyoruz.

Temel Kural: TÜFE On İki Aylık Ortalaması

TBK m. 344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Pratik sonuç: Kira sözleşmenizde "her yıl yüzde 40 artış yapılır" yazsa bile, o yıl açıklanan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı daha düşükse, artış en fazla bu oran kadar olabilir. Sözleşmedeki oran ile yasal tavan arasındaki fark geçersizdir.

Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından yine TÜFE sınırı gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/2).

Yüzde 25 Tavanı Neden Artık Uygulanmıyor?

Konut kiralarında yenilenen dönemler için getirilen yüzde 25'lik geçici üst sınır, belirli tarih aralığındaki yenilemeleri kapsayan geçici bir düzenlemeydi ve süresi doldu. Tavan döneminin sona ermesiyle birlikte konut kiralarında da genel kural olan TÜFE on iki aylık ortalaması sınırı geçerlidir. Çatılı iş yeri kiraları zaten bu genel rejime tabiydi.

Beş Yıl Kuralı: Kira Tespit Davası

TBK m. 344/3, uzun süreli kiracılıklar için ayrı bir mekanizma öngörür: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, TÜFE oranıyla bağlı kalınmaksızın emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından yeniden belirlenebilir.

Bu, kiraya verenlerin piyasa kirasının çok altında kalan bedelleri güncelleyebilmesinin; kiracıların ise fahiş taleplere karşı korunmasının yoludur. Uygulamada buna kira tespit davası denir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Güncel TÜFE oranı her ay değişir: Artış hesabında sözleşme yenileme ayında açıklanan on iki aylık ortalama esas alınır. Güncel oranı TÜİK verilerinden teyit edin.
• Aidat ve yan giderler kira artış sınırına tabi değildir; sözleşme hükümlerine göre belirlenir.
• Yazılı bildirim: Artışın uygulanabilmesi için ihtar şart değildir; ancak uyuşmazlık hâlinde ispat kolaylığı sağlar.

Kira Uyuşmazlıklarında hiDAVA

Kira tespit ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin binlerce Yargıtay ve BAM kararını Emsal Karar Arama ile tarayabilir, kira sözleşmenizi Sözleşme Analizi ile risk yönünden inceletebilirsiniz.

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Güncel oranlar ve somut uyuşmazlıklar için bir avukata danışınız.

İlgili sayfalar: Tahliye · TBK · Sözleşme Analizi · Dilekçe Rehberi